Xu hướng thuê kho bãi Long Thành 2025

Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam hội nhập sâu và chuỗi cung ứng toàn cầu chuyển dịch, thuê kho bãi Long Thành nổi lên như xu hướng đầu tư hấp dẫn giai đoạn 2025–2030. Vị trí chiến lược tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai – ngay cửa ngõ Cảng hàng không quốc tế Long Thành – mang lại kết nối vượt trội với TP.HCM, các cảng biển Cái Mép – Thị Vải và mạng lưới giao thông đa phương thức.

Tháng 6/2026 đánh dấu mốc quan trọng khi sân bay Long Thành chính thức khai thác thương mại giai đoạn 1, xử lý 25 triệu hành khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa/năm. Điều này thúc đẩy nhu cầu thuê kho bãi Long Thành tăng vọt từ doanh nghiệp xuất nhập khẩu, thương mại điện tử, logistics hàng không và sản xuất công nghệ cao. Theo báo cáo thị trường từ JLL và CBRE, thị trường kho bãi miền Nam duy trì tăng trưởng ổn định, với tỷ lệ lấp đầy cao (khoảng 84-90% ở Đồng Nai và các khu lân cận), nguồn cung kho xây sẵn mới dự kiến thêm hàng trăm nghìn m² trong 2026, nhưng hấp thụ ròng vẫn mạnh mẽ nhờ FDI và e-commerce.

MỤC LỤC

Tổng quan thị trường kho bãi Long Thành hiện tại và dự báo 2025–2030

Long Thành đang chuyển mình nhanh chóng nhờ sân bay quốc tế Long Thành – dự án hạ tầng lớn nhất Việt Nam. Đến đầu 2026, sân bay đã đón các chuyến bay kỹ thuật và chuẩn bị khai thác thương mại từ tháng 6/2026, tập trung vào hàng hóa giá trị cao, chuyển phát nhanh và trung chuyển quốc tế.

Báo cáo JLL Q4/2025 cho thấy thị trường kho bãi miền Nam hấp thụ ròng vượt 97.600 m² chỉ trong quý IV, tổng năm 2025 tăng hơn 70% so với 2024. Tại Đồng Nai, nhu cầu thuê kho bãi Long Thành tăng nhờ FDI vào công nghiệp phụ trợ, điện tử và logistics. Dự báo đến 2030:

Nguồn cung kho xây sẵn miền Nam tăng thêm khoảng 313.000 m² mới trong 2026, tập trung Đồng Nai và Bình Dương.
Tỷ lệ lấp đầy duy trì cao, đặc biệt kho hạng A gần sân bay.
Giá thuê ổn định hoặc tăng nhẹ 4% CAGR, với kho hiện đại khoảng 4,9–5,04 USD/m²/tháng (tùy vị trí và tiện ích).
Long Thành trở thành “vành đai logistics” mới, kết nối hàng không – đường bộ – cảng biển, hỗ trợ chuỗi cung ứng khu vực.

Lợi thế vị trí và hạ tầng thúc đẩy xu hướng thuê kho bãi Long Thành

Vị trí Long Thành cách TP.HCM chỉ 40km, kết nối cao tốc Long Thành – Dầu Giây, Quốc lộ 51 và tương lai đường sắt cao tốc. Khi sân bay hoạt động, thời gian trung chuyển hàng hóa giảm đáng kể, đặc biệt cho hàng không giá trị cao.

Hạ tầng logistics đồng bộ đang hoàn thiện:

Nhà ga hàng hóa sân bay và các kho chuyển phát nhanh (tổng công suất hàng trăm nghìn tấn/năm) dự kiến sẵn sàng đồng bộ tháng 6/2026.
Khu logistics đa phương thức gắn đô thị sân bay, với các trung tâm phía Đông Nam và Tây Bắc.
Kho ngoại quan tại KCN Long Đức và các KCN lân cận (Lộc An – Bình Sơn, An Phước) hỗ trợ lưu trữ, trung chuyển cho doanh nghiệp FDI.

Những yếu tố này khiến thuê kho bãi Long Thành trở thành lựa chọn tối ưu cho doanh nghiệp cần tốc độ cao, chi phí hợp lý và tích hợp đa phương thức.

Các loại hình kho bãi phổ biến tại Long Thành và xu hướng phát triển

Kho xây sẵn (Ready-Built) chiếm ưu thế nhờ hấp thụ nhanh, phù hợp doanh nghiệp vừa và nhỏ. Tỷ lệ lấp đầy cao, dự báo tăng trưởng mạnh 2026–2028 với hơn 1 triệu m² mới tại miền Nam (theo CBRE).

Kho lạnh và kho thông minh tăng mạnh nhờ thương mại điện tử bùng nổ (giá trị giao dịch Shopee, Lazada, TikTok Shop đạt hàng chục tỷ USD). Áp dụng IoT, AI, robot quản lý hàng hóa thời gian thực.

Kho ngoại quan và bonded warehouse lợi thế lớn từ sân bay, hỗ trợ tạm nhập tái xuất, giảm thuế.

Xu hướng 2025–2030: Chuyển dịch sang kho xanh bền vững, tích hợp công nghệ số, phát triển free trade zone gắn sân bay, và kho hỗn hợp (mixed-use) từ các chủ đầu tư lớn như Sembcorp.

Cập nhật luật logistics và dịch vụ hải quan mới nhất 2025–2026

Chính phủ cải cách mạnh mẽ để hỗ trợ logistics. Các thay đổi quan trọng:

Nghị định 167/2025/NĐ-CP và 182/2025/NĐ-CP hướng dẫn Luật Hải quan mới, mở rộng ưu đãi cho doanh nghiệp công nghệ cao.
Thông tư 121/2025/TT-BTC (hiệu lực 1/2/2026) số hóa thủ tục, tăng kiểm tra sau thông quan, giảm ùn tắc, thúc đẩy khai báo điện tử.
Thông tư 06/2026/TT-BTC bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ tại cửa khẩu.
Chiến lược logistics quốc gia đẩy mạnh trung tâm logistics hàng không, kết nối đa phương thức đến 2030.

Những thay đổi giúp thuê kho bãi Long Thành hiệu quả hơn, giảm thời gian thông quan và chi phí cho doanh nghiệp.

Yếu tố ảnh hưởng đến quyết định thuê kho bãi Long Thành

Chi phí cạnh tranh: Giá thuê kho hạng A tại Long Thành khoảng 3,6–5 USD/m²/tháng (tùy diện tích, hợp đồng dài hạn), thấp hơn một số khu vực lân cận, kèm ưu đãi thuế sân bay.

Nhu cầu ngành: Điện tử, dược phẩm, e-commerce ưu tiên kho gần sân bay cho giao hàng nhanh.

Rủi ro: Cạnh tranh nguồn cung mới; cần chọn đối tác uy tín với vị trí gần cao tốc/sân bay, hệ thống PCCC đạt chuẩn, hỗ trợ quản lý kho.

Doanh nghiệp nên ưu tiên kho hạng A, tích hợp công nghệ để tối ưu chuỗi cung ứng.

Xu hướng thuê kho bãi Long Thành 2025–2030 hứa hẹn bùng nổ nhờ sân bay quốc tế Long Thành trở thành động lực tăng trưởng. Với hạ tầng đồng bộ, chính sách hỗ trợ và vị trí chiến lược, khu vực này không chỉ là nơi lưu trữ mà còn là trung tâm phân phối, trung chuyển hàng hóa khu vực.

Doanh nghiệp cần hành động sớm để nắm bắt cơ hội, tránh thiếu nguồn cung khi nhu cầu tăng cao. Đây là thời điểm lý tưởng để đầu tư hoặc thuê kho bãi Long Thành, nâng cao năng lực cạnh tranh.

Bạn đang tìm kiếm giải pháp kho bãi phù hợp tại Long Thành? Hãy liên hệ ngay với NSLVN để được tư vấn miễn phí, nhận báo giá cạnh tranh và hỗ trợ đặt dịch vụ nhanh chóng. Truy cập https://nslvn.com/ hoặc gọi hotline để bắt đầu!

FAQ (Câu hỏi thường gặp)

1. Sân bay Long Thành hoạt động thương mại khi nào và ảnh hưởng đến thuê kho bãi?

Sân bay dự kiến khai thác thương mại từ tháng 6/2026, giai đoạn 1 xử lý 1,2 triệu tấn hàng hóa/năm. Điều này thúc đẩy nhu cầu thuê kho bãi Long Thành tăng mạnh, đặc biệt kho gần sân bay cho logistics hàng không và chuyển phát nhanh.

2. Giá thuê kho bãi Long Thành hiện nay khoảng bao nhiêu?

Giá thuê kho hạng A tại Long Thành dao động 3,6–5 USD/m²/tháng (tùy diện tích, thời hạn hợp đồng), ổn định nhờ nguồn cung dồi dào và cạnh tranh từ các KCN như Lộc An – Bình Sơn, An Phước.

3. Loại hình kho nào phù hợp nhất cho doanh nghiệp thương mại điện tử tại Long Thành?

Kho thông minh và kho lạnh gần sân bay là lựa chọn lý tưởng, hỗ trợ giao hàng nhanh, tích hợp công nghệ theo dõi thời gian thực, đáp ứng nhu cầu e-commerce tăng trưởng mạnh.

4. Có thay đổi gì về thủ tục hải quan ảnh hưởng đến thuê kho ngoại quan Long Thành?

Từ 2026, Thông tư 121/2025/TT-BTC số hóa thủ tục, mở rộng ưu đãi on-the-spot, giúp doanh nghiệp sử dụng kho ngoại quan hiệu quả hơn, giảm thời gian thông quan đáng kể.

5. Làm thế nào để chọn đơn vị cho thuê kho bãi uy tín tại Long Thành?

Ưu tiên đối tác có kinh nghiệm logistics hàng không, vị trí gần cao tốc/sân bay, hỗ trợ đầy đủ dịch vụ (bảo vệ, quản lý kho, hải quan). NSLVN là lựa chọn đáng tin cậy với dịch vụ chuyên nghiệp.

6. Dự báo thị trường thuê kho bãi Long Thành đến 2030?

Dự kiến trở thành trung tâm logistics khu vực với free trade zone, kho đa phương thức, tăng trưởng hấp thụ cao nhờ FDI, e-commerce và vai trò sân bay trung chuyển quốc tế.